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物业管理知识问答-常州市物业管理网

 

物业管理知识问答

一、基本知识类

1、什么是物业管理?
答:根据《常州市物业管理办法》第二条:本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

2、什么是业主?
答:根据《常州市物业管理办法》第十二条:房屋的所有权人为业主。

3、什么是业主大会?
答:根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第二条:业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

4、什么是业主委员会?
答:根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第三条:业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

5、业主在物业管理活动中享有哪些权利?
答:根据《物业管理条例》第六条第二款:业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。

6、业主在物业管理活动中应当履行哪些义务?
答:根据《物业管理条例》第七条:业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。

7、小区里哪些事项的处理应该由业主共同决定?如何决定?
答:根据《物业管理条例》第十一条:下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

8、新建住宅小区什么时候可以召开首次业主大会、选举产生业主委员会?
答:根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第九条:业主户数超过三百户的,可以按幢、单元、楼层为单位,推选业主代表成立业主代表大会,履行业主大会的职责。
第十条:符合下列条件之一的,应当成立首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会):
(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;
(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

9、如何成立首次业主大会会议筹备组?
答:根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第十二条第一款:符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。
第十三条:首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会组织业主推荐产生。
筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)派员担任。

10、分期开发的住宅小区,可否成立业主大会?
答:根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第十七条:划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

11、业主大会会议分为哪几种?
答:根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第二十条:业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;
(二)经有百分之三十以上业主代表提议的;
(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

12、业主大会会议召开的形式有哪几种?
答:根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

13业主委员会何时成立?有哪些职责?
答:根据《江苏省物业管理条例》第二十一条:业主委员会由业主大会会议选举产生。
《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条:业主委员会履行以下职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。

14、具备什么条件才能担任业主委员会委员?
答:根据《常州市物业管理办法》第二十三条第一款:业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费、电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员;担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的,应当按照规定予以罢免。

15业主委员会任期有几年?如何组织换届选举?
答:根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第二十八条:业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定,业主代表任期与业委会委员任期相同。
第四十五条:业主委员会任期届满前三个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。换届选举的程序参照本规则中首次业主大会筹备产生业主委员会的程序,或者按照业主大会通过的换届选举程序执行。

16、业主委员会备案需提供哪些资料?
答:根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第三十条:业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)和辖市、区物业管理行政主管部门备案:
(一)业主委员会备案申请书;
(二)业主委员会委员和业主代表名单;
(三)业主大会议事规则和管理规约;
(四)业主大会会议记录;
(五)其他应当提供的材料。
第三十一条:业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章,或者由备案机关统一刻制业主委员会印章。
业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

17、在什么情况下,可以罢免业主委员会委员、筹备组成员、业主代表?
答:根据《常州市物业管理办法》第二十六条:业主委员会委员、筹备组成员、业主代表有下列情形之一的,应按业主大会议事规则等规定予以罢免:
(一)不履行职责的;
(二)利用委员、成员、代表资格谋取私利的;
(三)拒不履行业主义务的;
(四)侵害他人合法权益的;
(五)因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的。

18、业主委员会应当向业主公布哪些资料?
答:根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条:业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的使用和收益情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

19、业主大会和业主委员会的工作经费从哪儿来?
答:根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第十二条第二款:筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
第四十条:业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况,接受业主的监督,并抄送社区居(村)民委员会。

20、业主委员会未按规定及时组织召开业主大会会议该如何处理?
答:根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第四十九条:业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,由街道办事处(镇人民政府)责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

21、谁来指导和监管业主大会、业主委员会的活动?
答:根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第六条:物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第五十一条:业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门,与社区居(村)民委员会相互协作,共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

22、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,应由谁来责令限期改正或者撤销其决定?
答:根据《常州市业主大会和业主委员会指导规则》第四条:业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第五十六条:业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,辖市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
23、管理规约(临时管理规约)包含哪些内容?
答:根据《常州市物业管理办法》第四十一条:建设单位应当制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,但临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

24、业主大会议事规则包含哪些内容?
答:根据《物业管理条例》第十八条:业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

25、成立物业管理委员会有什么要求?怎么成立?
答:根据《常州市物业管理办法》第三十五条:不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的,由街道办事处(镇人民政府)组建所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。
物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等五至十一人的单数委员组成,其人员组成应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

26、物业管理区域如何划分?
答:根据《常州市物业管理办法》第九条:物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。
规划部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。   
第十条:新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的,由物业服务企业向物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由辖市(区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。

27、什么是前期物业管理?
答:根据《常州市物业管理办法》第三十七条:新建住宅物业实行前期物业管理。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

28、常州市住宅小区前期物业管理招标有哪几种方式?
答:根据《常州市市区前期物业管理招标投标管理暂行办法》第九条:前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
住宅物业规划总建筑面积超过5万平方米的项目,应当实行公开招标的方式。
住宅物业规划总建筑面积在3万平方米以上、5万平方米(含5万)以下项目,可以采取邀请招标的方式。
符合下列条件之一的住宅物业,经房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业:
(一)投标人少于3个的项目;
(二)住宅物业规划总建筑面积在3万(含3万)平方米以下的项目;
(三)在同一规划区域内与原物业管理区域不可分割的项目;
(四)在使用方面有保密或安全等特别要求的项目;
(五)法律、法规规定的其他不适宜采用招标方式的项目。

29、住宅物业的建设单位未按规定擅自选聘物业服务企业的,如何处理?
答:根据《物业管理条例》第五十七条:违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

30、物业服务企业资质分为哪几个等级?分别可以承接什么物业管理项目?
答:根据《物业管理企业资质管理办法》第三条:物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
第七条:新设立的物业服务企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。
第八条:一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

31、新设立的物业服务企业应如何申请资质?
答:根据《物业管理企业资质管理办法》第六条:新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质:
(一)营业执照;
(二)企业章程;
(三)企业法定代表人的身份证明;
(四)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
第七条:新设立的物业服务企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。

32、常见的物业服务企业违法行为有哪些?
答:根据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》,常见的物业服务企业违法行为有下列几种:

  1. 未取得资质证书从事物业管理的;
  2. 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的;

3、挪用专项维修资金的;
4、未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的;
5、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
6、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
7、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
8、被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续,或者除物业服务合同另有约定外,被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的;
9、被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。

33、物业服务企业与业主之间是什么关系?
业主与物业服务企业之间是互相依存、地位平等的契约关系。物业服务企业按照业主和物业服务企业的物业服务合同约定,对物业项目提供房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等服务。业主按相关合同约定享受物业服务企业提供的物业服务并支付物业服务费。

34、如何选聘新的物业服务企业?
答:根据《常州市物业管理办法》第六十五条:物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定选聘或者续聘物业服务企业,将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

35、物业服务合同解除后,原物业服务企业应该向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与新的物业服务企业履行哪些交接义务?
答:根据《常州市物业管理办法》第六十六条:业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,但物业服务合同另有约定的除外。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内,退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务:
(一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;
(二)移交本办法第五十条第二款规定的相关资料:
1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
2、设施设备出厂随机资料安装、验收、使用和维护保养等技术资料;
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4、物业管理所必需的其他资料。
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料,运行、维护、保养记录;
(四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;
(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

36、业主大会更换物业服务企业,是否应当告知社区居委会和街道办事处?
答:根据《常州市物业管理办法》第六十五条:物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定选聘或者续聘物业服务企业,将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公告。

37、物业服务合同中应当约定哪些内容?
答:依据市房管局、市工商局“关于印发《常州市前期物业服务合同》、《常州市物业服务合同》和《常州市前期物业服务协议》的通知”所包含的内容。

38、常州市住宅专项维修资金有哪些交存方式?何时交存?
答:根据《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》第十二条:新建商品住宅、非住宅的购买人应当在办理房屋入住手续前缴存首期维修资金;新建商品住宅、非住宅在办理产权初始登记时,已竣工但尚未售出及尚未交付购买人的房屋首期维修资金,由开发建设单位先行交存。
本办法施行前已开发建设并交付使用的住宅小区内尚未售出的商品住宅、非住宅,其首期维修资金由开发建设单位先行交存。
已售公有住房的首期维修资金,由售房单位在办理出售公有住房产权变更前交存。
未按本办法规定交存首期维修资金的,开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

39、专项维修资金使用、续筹的程序怎样的?
答:根据《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》第二十九条:由市维修资金代管机构负责代管的维修资金需要使用的,住宅小区业主委员会(物业管理委员会)是申请人。
第三十一条:由业主大会管理的维修资金,需要使用的,按照以下程序办理:
(一)业主委员会提出维修资金使用方案(维修资金使用方案主要包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等内容),编制维修费用分摊清册,征求相关受益业主意见,经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主书面签字认可;
(二)业主委员会组织实施使用方案,并将组织实施情况在住宅小区内公示(公示时间为七日);
(三)业主委员会持维修资金使用方案、征求业主意见表、施工合同、竣工验收记录、工程决算等有关材料报市住房保障和房产管理部门备案;
(四)市住房保障和房产管理部门核查备案材料,符合维修资金使用范围和划转条件的,组织进行公示(公示时间为七日),公示期满无异议的,出具备案通知书;
(五)业主委员会向专户管理银行发出维修资金划转通知书,专户管理银行凭备案通知书和维修资金划转通知书将所需维修资金划转至维修单位。

40、在什么情况下可以使用应急维修资金?
答:根据《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》第三十二条:发生下列危及房屋安全情形之一,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修和更新、改造,相关的业主不能形成法定多数意见的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,经市住房保障和房产管理部门复核后进行应急处置维修:
(一)屋面防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯故障危及人身安全的;
(三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;
(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;
(六)危及房屋安全的其他情形。
应急维修费用应当经过审计并向业主公示后,从相关业主的维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的,从公有住房维修资金中列支。

41、业主自行缴存住宅专项维修资金需要提供哪些材料?到哪里办理?
答:应提供如下材料:
(1)业主个人身份证原件;
(2)商品房买卖合同复印件;
(3)商品房购房发票复印件。
办理地点:
1、新北区珠江路128号二楼(新北区行政服务中心)联系电话:85127193
2、和平北路120号4楼(市物业管理中心基金管理科)联系电话:88175981
3、延陵中路21号304窗口(市房地产市场三楼)联系电话:88123637

42、申请使用住宅专项维修资金时应该准备哪些材料?
答:根据《常州市市区住宅专项维修资金申请使用一次性告知书》规定,应准备如下材料:
1、常州市市区住宅专项维修资金申请使用报修单;
2、委托书(申请主体书面委托物业服务企业或业主个人办理手续的,需提供本项要件材料,并注清委托事项);
3、预算书;
4、征求意见表;
5、业主大会决议和区内公建配套、停车等属于全体业主经营性收益分配使用情况说明(申请使用项目属于住宅本体范围的,不需提供本项要件材料);
6、公示材料;
7、经办人身份证复印件。

43、项目维修完成后办理结算住宅专项维修资金时应该准备哪些材料?
答:根据《常州市市区住宅专项维修资金申请使用一次性告知书》规定,应准备如下材料:
1、施工合同、工程竣工验收记录;
2、审计合同、审计报告、审计报告公示照片及反馈意见(合同总价发包不需提供本项要件材料);
3、发票和收据、经办人身份证复印件。

44、房屋转让时,交存的住宅专项维修资金如何处理?
答:根据《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》第二十三条:业主申请房屋转移登记时,应当向房屋登记机构提供已经足额交存维修资金的相关凭证;房屋未交存首期维修资金或维修资金余额不足首期交存额30%的,应当补足,房屋账户中的维修资金随房屋所有权同时过户。

45、物业灭失时,交存的住宅专项维修资金如何处理?
答:根据《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》第二十四条:维修资金由市维修资金代管机构负责代管的,商品房灭失后,相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证等材料,向市住房保障和房产管理部门申请提取其账户剩余的维修资金,办理分户账注销手续。
维修资金由业主大会自行管理的,商品房灭失后,相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证等材料,向业主委员会申请提取其账户剩余的维修资金,办理分户账注销手续。
已售公有住房灭失的,售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

46、物业服务用房归谁所有,如何使用?
答:根据《常州市物业管理办法》第四十五条:物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主。
第四十六条:物业服务用房主要用于物业管理办公和业主委员会活动、门卫值班等用途。未经业主大会的同意且符合相关规定,任何单位和个人不得占用物业服务用房或者将其改作他用。物业服务用房不得买卖和抵押。实行物业管理的,由物业服务企业根据合同约定负责维护;未实行物业管理的,由业主委员会根据业主大会的决定负责维护。
《物业管理条例》第三十八条:物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

47、住宅小区的公建配套设施归谁所有?
答:根据《关于新建住宅小区公建配套设施权属界定》:
二、新建住宅小区公建配套设施的房屋权属性质分为非营业性公建配套设施和营业性公建配套设施两种。
三、新建住宅小区的非营业性公建配套设施,是指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类的公建配套设施中除了社会公益性的配套设施以外,其权属归全体业主所有,由房产行政主管部门代为登记。小区的开发建设单位不得销售非营业性公建配套设施,也不得以任何方式处置其使用权。
非营业性公建配套设施(除社会公益性的配套设施外)的经营收益归全体业主所有,应用于小区的物业管理。
四、新建住宅小区的营业性公建配套设施,是指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类公建配套设施,按谁投资,谁所有,谁收益的原则,其权属归投资者所有,但交付使用后须纳入小区统一的物业管理。

48、物业服务企业有权罚款吗?
答:物业服务企业不是行政机关,所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。对于业主的违约行为,物业服务企业可根据物业服务合同中的违约责任条款来维护全体业主的公共利益。

49、个别业主占用了公共绿地、公共楼道或公共车库怎么办?
答:根据《常州市物业管理办法》第七十七条:物业管理区域内禁止下列行为:
(一)擅自改变物业的规划用途;
(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;
(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;
(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;
(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;
(九)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;
(十)破坏或者擅自改变房屋外观;
(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
(十二)非法养殖大型犬、烈性犬;
(十三)占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口,圈占(遮挡)消火栓等违反消防法律、法规的行为;
(十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

50、物业区域内的供水、供电、供气、排水、通信、有线电视管线和设施设备由谁负责维护?
答:根据《常州市物业管理办法》第四十七条:新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担,但二次供水设施的费用承担,按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。
2013年5月1日前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。具体实施办法由市人民政府制定。

51、政府相关职能部门在小区管理中的职责是什么?
答:根据《常州市物业管理办法》第四条:市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门,负责物业服务企业的资质管理、建立物业服务企业信用档案;指导、监督前期物业管理招投标活动,指导、规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理,依法查处违反物业管理法律、法规的行为;负责住宅专项维修资金的归集与管理、参与物业服务用房变更和交付使用的监督管理,配合物价部门对物业服务收费实施监管。
辖市(区)物业管理行政主管部门负责对所辖区域内物业管理活动进行指导、监管。具体负责拟定辖区内物业管理的政策措施,开展日常工作的指导、监督;负责辖区内新建住宅小区前期物业管理招投标工作以及物业服务企业交接工作的指导与监督,做好物业承接查验的管理与监督;建立物业服务项目负责人信用档案;负责协调辖区内老住宅小区整治及转入物业管理的指导、监督工作,配合做好业主大会、业主委员会筹建、换届及日常工作的指导与监督;依法开展物业管理创建工作;依法查处辖区内违反物业管理法律、法规的行为。
第六条:公安部门负责物业管理区域内的治安管理,依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为;指导物业管理区域内汽车停放,配合做好物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作,参与物业管理区域规划红线以内的汽车停车矛盾和纠纷的处理;负责物业管理保安服务活动的监管;对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查,督促落实消防安全责任,及时查处损坏(停用)消防设施和占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为;对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理。
民政部门负责落实社区居(村)民委员会对业主委员会的指导、监督,参与物业管理相关工作。
人力资源社会保障部门负责对物业服务企业劳动用工的指导,对物业服务企业与招用人员依法签订劳动合同、缴纳社会保险等进行监督。
卫生部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生进行监督管理。
建设部门负责房地产开发项目公建配套设施建设的监督管理工作,在土地出让前依据规划条件明确公建配套设施的建设要求,在项目建设过程中和交付使用前监督公建配套设施的落实情况;负责商品房交付使用监管工作,依法规范商品房交付使用行为;督促建设单位及时做好物业管理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作。
环保部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收,对污染源依法实施监督管理;对制造超过规定标准排放的污水、废气等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理,对违反环保法律、法规的行为依法进行查处。
规划部门负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查中,按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标。
园林部门负责物业管理区域内绿化调整的监管,协调解决因绿化影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。
城管部门(行政执法部门)负责查处未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、构筑物、在非承重外墙上开门(窗)、破坏房屋外立面等违法行为;对制造超过规定标准的社会生活噪声和建筑施工噪声的行为进行查处;依法查处无照经营的流动摊贩以及侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为;加强对未实行物业管理区域内环卫设施的管理;参与物业管理区域内前期规划论证。
民防部门负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督。
物价部门负责物业服务收费行为的监管,依法规范物业服务企业的收费行为,及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。
信访部门负责协调督促相关地区和部门按照各自职责及时处理物业管理中的信访矛盾。
税务部门负责落实物业服务企业税收优惠政策,依法对物业服务企业的纳税行为进行指导、监管。
工商部门负责对在物业管理活动中合同欺诈、虚假广告和无须取得许可(含批准文件)或已经取得相关许可而未依法领取营业执照等违法生产经营行为依法进行查处。
质监部门负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全监察;依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查;调查处理物业管理区域内的特种设备事故,依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为。

52、住宅物业的建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,如何处理?
答:根据《物业管理条例》(2016修改稿)第五十七条:违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

53、物业服务费都花在什么地方了?
答:根据《江苏省物业服务收费管理办法》第三条:本办法所称物业服务收费,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。
第十条:物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;
3、清洁卫生费用;
4、绿化养护费用;
5、秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业服务企业的固定资产折旧;
8、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、管理费分摊;
10、经业主大会同意的其它费用;
11、法定税费以及合理利润。

54、业主有权审查物业服务企业的收支吗?
答:根据《常州市物业管理办法》第六十条:物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者预定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。
第六十一条第二款:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示,接受业主委员会、业主、价格行政主管部门、物业管理行政主管部门的监督。

55、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业服务费,物业是否有权掐断住户的水、电供应?
答:物业服务企业没有权利掐断住户的水、电供应。根据《常州市物业管理办法》第九十五条:违反本办法第五十八条第一款规定,业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

56、开发商的承诺没有兑现,可以不交物业服务费吗?
答:不可以。根据《物业服务收费管理办法》第二条:本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
第十条:建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

57、有的业主不交物业服务费,对已交费业主有影响吗?
答:有影响。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条:业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
58、对逾期不交纳物业服务费的业主,应怎么处理?
答:根据《物业管理条例》(2016修改稿)第六十五条:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

59业主、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营?收益怎么分配?
答:能。根据《常州市区物业服务收费管理实施细则》第十一条:物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账,独立核算。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,业主大会成立前,所得收益按照前期物业服务合同的约定使用,并且按照规定比例纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主大会成立后,所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,按照前款规定使用。

60、为什么填写《业主联系信息登记表》,如何保密?
答:主要是想通过此种方式了解业主的基本情况,以便于物业服务企业更好的为业主提供有针对性的个性化服务,如当业主不在,而家中出紧急状况时,物业服务企业可通过业主所提供的紧急情况下的联络号码与业主及时联络,使业主家中的紧急情况得以及时处理,使损失降到最低。
对于业主签署的任何协议和个人资料物业服务企业均有专人管理,并建立健全档案管理制度,资料的查阅必须由经理批准方可查阅。

61、物业公司何时介入服务?
答:物业公司在签订《前期物业服务合同》后按约定介入前期物业服务工作。

62、住宅小区的物业共用部位和共用设施设备分别指哪些?
答:根据《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》第四十四条:本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

63小修、中修、大修都包括哪些内容?
答:根据《房地产业基本术语标准》规定:
8.2.9 大修工程:需牵动或拆换部分主体和房屋设备,但不需全部拆除的工程。
8.2.10 中修工程:需牵动或拆换少量主体构件,保持原房的规模和结构的工程。
8.2.11 小修工程:为了保持房屋的原有完好等级,进行日常养护和及时修复小损小坏的工程。
8.3.1 房屋设备零星维修工程:对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部修理。此外还包括设备在使用过程中发生突发性故障后的紧急修复。
8.3.2 房屋设备中修工程:对设备进行正常和定期的全面检修,将设备部分解体修理和更换少量磨损零部件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理。
8.3.3 房屋设备大修工程:对设备进行定期的全面检修,将设备全部解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。

二、基础服务类
64、购房时应该签订哪些跟物业服务有关的协议或文件?
答:根据《常州市物业管理办法》第四十条:建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。
第四十一条:建设单位应当制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,但临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
购房时应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及物业管理相关资料。

65、住宅小区机动车停放、使用有何规定?
答:根据《常州市市区机动车停车场建设和管理办法》第二十五条:建设单位按规划要求配建的停车设施(包括地面或者地下停车库、立体停车库等)应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用,尚未出售的应当出租,不得闲置不用。
停车泊位转让的,受让对象应当是本物业管理区域内的业主;租用停车泊位的业主享有该车位的优先购买权。
第二十六条:物业管理企业提供住宅物业管理区域内停车管理服务的,应当在物业管理服务合同中约定。物业管理服务合同未就停车管理作出约定的,由业主委员会与物业管理企业商定。

66、草坪或其他植物会定期整修吗?
答:根据《常州市市区普通住宅物业公共服务费分项目收费标准》规定:物业公司按物业服务合同约定对草坪或其他植物进行定期整修。

67、物业公司能否提供家政服务?
答:家政服务属于有偿服务,根据物业公司自身条件而定,详情可咨询物业公司人员,或留意小区内有偿服务公示栏。

68、业主入住后垃圾怎样处理?
答:根据《城市建筑垃圾管理规定》第十一条:居民应当将装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾与生活垃圾分别收集,并堆放到指定地点。建筑垃圾中转站的设置应当方便居民。

69、自来水水质有问题怎么办?
答:各小区自来水是由自来水公司管道直接供应到各业主单元的,水质经过自来水公司严格的检验,自来水水质由自来水公司保障,有问题可向他们咨询。
70、业主逾期收楼要承担哪方面的责任?
答:根据《常州市物业管理办法》第五十八条:业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条规定:
1、住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。
2、国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期限按照国家规定执行。
在商品房符合买卖合同的交付使用条件后,如因业主个人原因而不能按期收房的,则业主需承担以下责任:1、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付,其将在一定期限届满后视为已向业主交付,房屋的风险也将转由业主承担。 2、因房屋所发生的物业费及物业费之外所发生的需由业主共同分摊的费用(电梯费等),等相关费用并不因业主不收楼而免除。

71小区内的共用设施设备损坏,维修费用该由谁承担?
答:根据《常州市物业管理办法》第八十一条:在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责保修。保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担,物业专有部分的维修责任由该业主承担。

72、我们如何投诉?怎样报修?
答:业主对物业的服务不满意或自身权益受侵害可向物业项目处、物业服务企业、社区、街道物管科、区(县)房管部门物管处(科)逐级投诉,这些单位均有投诉点和投诉电话公布,每个住宅物业项目处都会公示投诉和报修电话。

73、如业主在验房时,对房屋内各项指标存在异议,业主可否不收房?
答:按照销售合同约定,本单元已具备各项交接条件,业主已可以接收所购单元,如存在不足,双方应签署收楼的书面备忘录并约定修复时间,由开发商整改小组负责解决,且房屋竣工后有质量保证期,相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付。

74、电梯运行噪音问题应该怎么处理?
答:根据《中华人民共和国特种设备安全法》第三十二条:特种设备使用单位应当使用取得许可生产并经检验合格的特种设备。
电梯属于特种设备,通过检验合格的电梯应该不存在噪音问题。平时使用过程遇到噪音异常可以通过维保单位维保解决。

75、楼层的屋顶清洁如何管理?
答:物业公司首先会制定定期清洁的工作计划,安排保洁人员定期清洁,若需要通过业主家上屋顶打扫清洁,该业主须提供方便。同时也将通过宣传告知业主严禁高空抛物,因此业主不应该从窗户向室外屋顶扔杂物。

76、物业维修承诺多长时间响应?
答:根据《常州市市区普通住宅物业公共服务分项目收费标准》规定:接到报修后到现场时间根据服务级别不同,从20分钟到 2个小时不等,具体参见本小区物业服务公示。
77、物业公司在小区安全防范中有哪些责任和义务?
答:根据《常州市物业管理办法》第五十七条:物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业应当采取应急措施,及时向有关主管部门报告,并协助做好救助工作。
业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

三、公共服务类
78、小区的业主可不可以利用自家的住房开商店、开公司等?
答:根据《中华人民共和国物权法》第七十七条:业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

79、小区的业主可不可以把独立的封闭式车库改作其它用途,如仓库、卧室?
答:不可以。根据《常州市物业管理办法》第七十七条:物业管理区域内禁止下列行为:
(一)擅自改变物业的规划用途。

80、底楼商铺开饭店,油烟、噪音等影响到楼上业主的正常生活,业主应该怎么维护自己的合法权益,是否可以拒交物业公共服务费?
答:根据《中华人民共和国物权法》第八十三条:业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

81、业主是否有权查看物业区域内的监控录像?
答:业主不得擅自查看物业区域内的监控录像。根据《保安服务管理条例》第二十五条:保安服务中使用的技术防范产品,应当符合有关的产品质量要求。保安服务中安装监控设备应当遵守国家有关技术规范,使用监控设备不得侵犯他人合法权益或者个人隐私。
保安服务中形成的监控影像资料、报警记录,应当至少留存30日备查,保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。

82、小区内业主不履行相关维修义务,造成他人损失的,是否需要赔偿?
答:根据《中华人民共和国物权法》第八十三条:业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

83、从建筑物中抛掷物品造成人员伤害或财产损坏,找不到责任人怎么办?
答:根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十七条:从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。
84、宠物饲养的若干问题?
答:根据《常州市人民政府关于加强犬只规范化管理工作的通告》规定:
一、养犬实行强制免疫和登记办证制度。养犬人持个人身份证、居住证等身份证明,携犬到犬只免疫办证“一站式”服务窗口,对犬只进行兽用狂犬病疫苗的免疫接种,免费办理犬证犬牌。倡导养犬人为犬植入电子身份标识。犬只免疫办证“一站式”服务窗口地址,可以登录“常州犬只规范化管理服务信息网”(网址:http://qzgl.czsga.gov.cn)或关注“常州文明养犬”官方微信(微信号:czwmyq)查询。
二、养犬人应当遵守下列规定:
(一)携带犬只外出时,应当挂犬牌、带犬证、束犬绳、戴犬嘴罩,由成年人牵领,并主动避让老人、残疾人、孕妇和儿童。
(二)不得携犬进入学校、医院、商场、商业街、饭店、展览馆、影剧院、体育场、游乐场、候车室以及风景名胜区等公共场所。
(三)不得携带犬只乘坐公交车;乘坐小型出租车应征得驾驶人同意;携犬乘坐电梯,应当避开电梯乘坐高峰时间。
(四)及时清除犬只便溺。
(五)及时有效制止犬只吠叫或攻击行为,防止出现养犬干扰他人正常生活的行为。
(六)限制城区养犬数量,提倡养犬人每户限养一只犬,禁止饲养危险犬。
(七)定期为犬只注射预防狂犬病疫苗。
(八)不得虐待、遗弃犬只。

85、住宅保修期限是多久?
答:详见《住宅质量保证书》。

86、电梯多长时间检修一次?检修需要多长时间?
答:根据《常州市住宅电梯安全监督管理办法》第二十三条:电梯的定期检验周期为1年。电梯使用单位应当在电梯安全检验合格有效期届满前1个月向检验检测机构提出定期检验要求。
第十九条第三款:电梯日常维护保养单位应当履行下列职责:
至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查。

87、物业服务企业是否替业主验过房?
答:根据《物业承接查验办法》第十六条:物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:
(一)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
(二)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
(三)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

88、房屋隔音效果如何,会不会受到噪音的影响?
答:小区房屋是按照国家的有关规范设计的,而且通过国家有关部门的验收。

89、新建住宅交付使用必须达到的要求是什么?
答:根据《江苏省物业管理条例》第三十九条:建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定,交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
新建住宅小区应当具备以下条件:
(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;
(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具;
(三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;
(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;
(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;
(六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;
(七)法律、法规规定的其他条件。

90、公共部位可以随意占用吗?
答:不可以。根据《江苏省物业管理条例》第六十七条第四款:损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
第九款:擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;
有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

四、相关收费类

91、同一个住宅小区内经济适用房与商品房的物业公共服务费标准一样吗?
答:如果物业公共服务内容和质量标准是一样的,则收费是一样的。

92、谁应交纳物业公共服务费?不交纳物业公共服务费要承担什么法律责任?
答:根据《常州市物业管理办法》第五十八条:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
第四十三条:前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。
第九十五条:违反本办法第五十八条第一款规定,业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

93、出租的房屋,物业公共服务费由谁来交?
答:根据《常州市物业管理办法》第五十八条:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

94、什么是住宅电梯运行维护费?住宅电梯运行维护费由物业服务企业向谁收取?
答:根据《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》第四条:本办法所称住宅电梯运行维护费,是指住宅电梯的日常运行以及维护所发生的费用,主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等,不包括电梯的大修(修理费用在1万元及以上的)和更新改造费用。
第五条:住宅电梯运行维护费统一按业主拥有的住宅建筑面积计算,由物业服务企业向电梯受益业主按月收取,也可按物业服务协议或买卖(租赁)合同约定分期预收,但时间不能超过一年。

95、常州市住宅电梯运行维护费的收费标准是多少?
答:根据《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》第五条:住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.40元乘电梯楼层系数预收(月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40元×K,K为电梯楼层系数)。业主委员会成立前的住宅电梯运行维护费年终结算,其不足部分由开发建设单位补足,结余部分由业主委员会成立后的业主代表大会处置。业主委员会成立后的住宅电梯运行维护费年终结算,不足部分由电梯受益业主补足,结余部分滚存使用。
《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》实施时间是2009年10月1日,因此,适用《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》的楼盘是在10月1日以后开盘的商品房。由于一个楼盘有可能分期分批开盘,就会出现在一个楼盘里,部分早开商品房适用《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法(试行)》,部分新开商品房适用《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》。界定是否适用《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》的时间标准,不是以领预销售证时间为准,而是以商品房开盘时间为准。如果开发商在8月份领了10幢房子的预销售证,在10月1日之前已开盘了3幢房子,那么10月1日之后开盘的其余7幢房子将执行电梯收费《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》。
对于《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》实施前开盘的商品房,主要有两种情况,一是2006年7月1日《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法(试行)》实施之前,业主在购房时一笔交清若干年的电梯费按合同约定履行;二是2006年7月1日《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法(试行)》实施后到《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》执行时,业主统一按每月每平方米0.4元缴纳的电梯运行维护费,应按原合同约定履行,到业主委员会成立后,可由业主委员会根据电梯楼层系数确定原则确定电梯楼层系数,并经相关电梯受益业主同意后,与物业公司重新签订合同。

96、业主交了物业公共服务费,为什么还要交电梯运行维护费?
答:根据《常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费办法(试行)》第四条:物业公共服务分项目收费标准(基准价)中不包括物业小区停车服务费和电梯运行维护费,这两项服务收费应按有关的收费管理规定执行。

97、小区停车泊位收的停车费归谁所有,业主委员会可以支配吗?
答:根据《常州市物业管理办法》第七十五条:业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主大会成立后,需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车,以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,按照前款规定使用。

98、住宅小区汽车停放收费标准是多少?
答:根据《关于进一步明确市区住宅小区汽车停放服务收费管理的通知》
二、住宅小区汽车停放服务收费标准
住宅小区汽车停放服务收费,按照不同的服务形式执行相应的收费标准。
(一)汽车停放服务包月收费基准价(包括车位租赁费和汽车停放公共服务费)
1、室外车位每辆每月120元。
2、室内车位(库):
非营业性公共车位(库)和依法配建的人防工程用于停放汽车车位(简称人防车位,下同)每辆每月100元;
营业性配套车位(库)(包括建设单位自建的营业性配套车位、建设单位回购的人防车位和个人购买的产权车位,下同)出租的,每辆每月200元。
3、机械车位:非营业性公共车位和营业性配套车位每辆每月150元。
(二)已出售产权或出让使用权的车位汽车停放公共服务收费基准价
1、室内平面车位和地下封闭车库每月50元。
2、机械车位每月150元。
3、地面业主独用封闭车库不收停放服务费,只收物业公共服务费。
(三)上述基准价可以浮动,上浮最高不超过50%。具体执行标准,营业性配套车位(库)由产权所有者确定后委托停车场经营管理单位实施;人防车位和其它车位(库)已成立业主委员会的由业主委员会按相关程序确定,未成立业主委员会的由停车场经营管理单位根据小区的实际情况确定;汽车停放公共服务收费标准由停车场经营管理单位与业主委员会或开发建设单位根据小区的实际情况商定。
(四)汽车临时停放服务收费标准
汽车临时停放按次计费,每次连续停放时间不超过12小时,连续停放时间每超过12小时的,增加一次计费。汽车临时停放服务收费标准为每个车位每辆每次不超过5元。
三、需要进一步明确的相关事项
(五)有下列情形的免缴汽车停放服务费:
1、进入住宅小区停车场(含与居民住宅共用的停车场)停车时间不超过60分钟(含60分钟)的;
2、军车和执行公务的警车、消防车、救护车、工程抢险车和殡葬车。

99、住宅小区非机动车车辆停放收费标准是多少?
答:根据《关于调整市区住宅小区停车库(棚)车辆停放服务收费标准的通知》
一、住宅小区有专人管理的封闭式共有车库(棚)的车辆停放服务收费属政府定价管理项目,市区停车库(棚)车辆停放服务收费标准由市物价局统一制定,任何单位和个人不得擅自立项收费和提高收费标准。
二、调整后的车辆停放服务收费标准
1、自行车:8元/辆·月;
2、电动自行车:12元/辆·月;
3、二轮摩托车:25元/辆·月;
4、小三轮车和残疾人车:14元/辆·月;
5、车辆临时停放:自行车0.5元/辆·次;其他车辆1元/辆·次。
6、对低保对象和特殊困难人群(包括在领失业金人员、低保边缘困难家庭、特困职工家庭、无固定收入的重大残疾人、城市“三无”对象等)凭有效证明减半收费。

100、已经购买了车库或车位,为什么还要缴纳汽车停放费?
答:根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条第二款:汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

101、别墅等非普通住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定?
答:根据《常州市区物业服务收费管理实施细则》第五条:非普通住宅和非住宅的物业公共服务费、满足部分业主和物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务费,实行市场调节价,具体收费标准在物业服务合同中约定。

102、住宅小区空置房和业主未入住住宅的物业公共服务费怎么算?
答:根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条:业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的,物业公共服务费用由建设单位承担。
《常州市区物业服务收费管理实施细则》第八条:因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用(连续超过6个月及以上)的物业,业主大会成立前,业主应事先向物业服务企业书面告知,并经物业服务企业确认后,期间的物业公共服务费按约定标准的70%交纳,优惠期限自本细则施行之日起计算最长为36个月;业主大会成立后,物业公共服务费的优惠办法由业主大会与物业服务企业约定。

103、为什么物业服务企业一次性收取半年/一年的物业服务费?
答:根据《常州市物业管理办法》第六十一条第三款:物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,但是预收物业服务费用的期限最长不超过一年。

104、从什么时间开始计收物业服务费?
答:根据《常州市物业管理办法》第五十八条:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条:业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。

105、以什么面积收取物业服务费?
答:根据《常州市物业管理办法》第一百零三条:本办法规定的面积和人数,按照下列方法计算:(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

106供水、供电、供气、供热、有线电视、电信等应该如何收费?
答:根据《常州市物业管理办法》第六十三条:物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

107、小区的公共照明用电是否需要业主分摊?如何分摊?
答:根据《常州市物业管理办法》第六十二条:物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额,并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

108普通住宅物业公共服务费标准如何确定?
答:根据《常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费办法(试行)》、《常州市市区普通住宅物业公共服务费分项目收费标准》确定。

109、物业服务费是不是日后会随时变动?
答:不可随时变动,如需变动须符合法定程序。

110、为什么小区物业公共服务费收费有差异?
答:根据《江苏省物业服务收费管理办法》第六条:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,分别实行政府指导价和市场调节价。

五、装修装饰类
111、装修时业主是否要交纳装饰装修管理服务费?
答:是。根据《关于住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度的通知》第三条:装饰装修管理服务费收费标准。依据常州市物价局成本调查监审分局《关于常州市青山湾等四家住宅小区装饰装修管理服务成本调查测算报告》(常价本监字〔2010〕20号)的成本监审结论,结合我市物业服务的实际情况和参照邻近城市的做法,确定我市市区住宅装饰装修管理服务费标准为每平方米建筑面积不超过3元。即住宅业主或使用人装饰装修房屋的,业主或使用人、装修单位应在装修前与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议,并在签订协议时由业主或使用人按每平方米建筑面积不超过3元的标准向物业服务企业交纳装饰装修管理服务费,物业服务企业不得再以任何名义向业主或使用人另行收取关于装修方面的装修垃圾清运费、住房装修押金以及其他相关费用。
第四条:业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的,物业服务企业不得收取装饰装修管理服务费。

112、装修时是否要交纳装修保证金?
答:是。根据《关于住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度的通知》第五条:为确保物业管理区域内电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好,在装修期间,物业服务企业可对装修单位收取不超过1500元/户的装修保证金。待装修完毕,经验收共用部位和共用设施设备未受损坏,装修保证金应在3个月内全额退还;装修单位对共用部位和共用设施设备造成损坏的,应当由装修单位承担赔偿或进行修复,赔偿或修复后,装修保证金应在3个月内全额退还。

113、装修前一定要到物业公司办手续吗?
答:是。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条:装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。
非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修,应当取得业主的书面同意。
根据《江苏省物业管理条例》第七十条第三款:业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第七十条第四款:物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

114、装修申报登记应当提交哪些材料?
答:根据《住宅室内装饰装修管理办法》第十四条:申报登记应当提交下列材料:
(一)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证);
(二)申请人身份证件;
(三)装饰装修方案;
(四)变动建筑主体或者承重结构的,需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案;
(五)涉及本办法第六条行为的,需提交有关部门的批准文件,涉及本办法第七条、第八条行为的,需提交设计方案或者施工方案;
(六)委托装饰装修企业施工的,需提供该企业相关资质证书的复印件。
非业主的住宅使用人,还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

115住宅室内装饰装修管理服务协议包括哪些内容?
答:根据《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条:装修人,或者装修人和装饰装修企业,应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:
(一)装饰装修工程的实施内容;
(二)装饰装修工程的实施期限;
(三)允许施工的时间;
(四)废弃物的清运与处置;
(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;
(六)禁止行为和注意事项;
(七)管理服务费用;
(八)违约责任;
(九)其他需要约定的事项。

116、业主聘请的装修公司不具备资质,可否办理装修手续?
答:不可以。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第二十二条:承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业,必须经建设行政主管部门资质审查,取得相应的建筑业企业资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程。
第二十三条:装修人委托企业承接其装饰装修工程的,应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。

117、收楼后是否统一时间准许业主施工?
答:是。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条:装修人,或者装修人和装饰装修企业,应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:
(一)装饰装修工程的实施内容;
(二)装饰装修工程的实施期限;
(三)允许施工的时间;
(四)废弃物的清运与处置;
(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;
(六)禁止行为和注意事项;
(七)管理服务费用;
(八)违约责任;
(九)其他需要约定的事项。

118、装修人员可以在我家住吗?
答:根据《住宅装饰装修管理服务协议》和《(临时)管理规约》的约定。

119、装修垃圾如何清运?
答:根据《住宅室内装饰装修管理办法》第二十七条:住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物,应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。

120、装修时,业主能否擅自更改房屋结构?
答:不可以。根据《常州市物业管理办法》第七十七条:物业管理区域内禁止下列行为:
(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
第八十条第二款:变动建筑主体或者承重结构的,需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见,并按照规定办理批准手续。

121、装修时不是承重墙可以拆除吗?框架结构内的墙可以拆除吗?
答:不可以擅自拆除。根据《常州市市区住宅装饰装修结构安全管理工作规则(试行)》第五条:房屋所有权人或使用人(以下简称装饰装修申请人)对住宅进行装饰装修时,按下列情况办理登记、申请手续:
(二)住宅装饰装修有下列行为之一的,必须到住宅装饰装修申请受理点申请结构安全审定,经批准后,向住宅所在地的物业管理部门或房管部门登记备案。
1、在承重墙上开门、开窗;
2、扩大承重墙的门、窗洞口;
3、明显增加楼面静荷载;
4、拆除或者移位非承重墙或在非承重墙上开设门、窗;
5、在墙体、楼面上凿槽等;
6、其他应经审定批准的项目。

122、房间布线图纸在哪?
答:详见《住宅使用说明书》。
房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

123、厨房是否要做防水?
答:依据房屋设计要求。

124、卫生间是否要做防水?
答:是。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第八条:改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准制订施工方案,并做闭水试验。

125、业主可否擅自安装太阳能热水器?
答:如果物业原有规划中没有安装太阳能热水器设计,业主不可以占用公共区域安装太阳能热水器。
根据《江苏省物业管理条例》第六十七条:物业管理区域内禁止下列行为:
(一)擅自改变物业的规划用途;
(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;
(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;
(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;
(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;
(九)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;
(十)破坏或者擅自改变房屋外观;
(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

126、业主可以擅自安装室外防盗栏(窗)、晾衣架、花架、空调外机吗?
答:根据《常州市物业管理办法》 第七十七条:物业管理区域内禁止下列行为:
(一)擅自改变物业的规划用途;
(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;
(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;
(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;
(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;
(九)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;
(十)破坏或者擅自改变房屋外观;
(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
(十二)非法养殖大型犬、烈性犬;
(十三)占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口,圈占(遮挡)消火栓等违反消防法律、法规的行为;
(十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

127、我想把室外部分设施拆了,涉及外立面拆改,行不行?
答:不行。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第六条:装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:
(一)搭建建筑物、构筑物;
(二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;
(三)拆改供暖管道和设施;
(四)拆改燃气管道和设施。

128、供暖、燃气管道可以拆改吗?
答:不可以擅自拆改。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条:因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿。
装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的,由装修人负责赔偿。

根据《城镇燃气管理条例》第二十八条:燃气用户及相关单位和个人不得有下列行为:

(一)擅自操作公用燃气阀门;
(二)将燃气管道作为负重支架或者接地引线;
(三)安装、使用不符合气源要求的燃气燃烧器具;
(四)擅自安装、改装、拆除户内燃气设施和燃气计量装置;
(五)在不具备安全条件的场所使用、储存燃气;
(六)盗用燃气;
(七)改变燃气用途或者转供燃气。

129、小区里楼上装修导致楼下渗、漏水,责任由谁承担?
答:根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条第一款:因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿。

130、对装修中的施工噪音是否有限制?
答:根据《住宅室内装饰装修管理办法》第二十六条:装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动,应当严格遵守规定的装饰装修施工时间,降低施工噪音,减少环境污染。



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